Pozemek

Pozemek

Ing. Martin Veselý, Ing. Ondřej Burian

• občanský zákoník – §§ 498, 506, 509 NOZ

• katastrální zákon č. 256/2013 Sb. – §§ 2, 3, 19 KTZ

• stavební zákon č. 183/2006 Sb., § 2 odst. 1 SZ

• vyhláška č. 500/2002 Sb. – zejména §§ 7, 9, 47 PVZÚ

  • ZDP – § 24 odst. 2 písm. t) ZDP, § 24 odst. 2 písm. ta), § 26 odst. 9

• ZDPH – § 4 odst. 4 písm. d) ZDPH bod 3.

Ve smyslu § 498 NOZ je pozemek nemovitou věcí. Právní definici pozemku však nenajdeme v NOZ, nýbrž v katastrálním zákoně č. 256/2013 Sb.

Pozemkem se podle § 2 písm. a) tohoto zákona rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením na umístění a povolení stavby, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva (záznamu ve prospěch státu nebo územního samosprávného celku), hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.

Pozemky se přitom dále člení podle druhů (§ 3 odst. 2 katastrálního zákona) na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (to jsou zemědělské pozemky), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.

Pro účely zachycení v katastrální mapě zákon používá pojem parcela. Tu vymezuje jako pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

Abychom učinili definicím zadost, nahlédneme do stavebního zákona, který ve svém § 2 odst. 1 SZ vymezuje stavební pozemek, a sice jako část nebo soubor pozemků vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným stavebním povolením anebo regulačním plánem.

Nežli přejdeme k účetnictví a daním, zastavíme se ještě u jedné důležité věci. Ustanovení § 506 NOZ normuje, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Součástí pozemku je i rostlinstvo na něm vzešlé. Součástí pozemku naopak nejsou liniové stavby (inženýrské sítě, ev. jiná vedení, a to včetně technických zařízení s nimi provozně souvisejících) stejně jako jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují pod více pozemků.

Pro účely účetnictví a daní nám nezbude než převzít uvedené definice. Výjimku představuje stavební pozemek v ZDPH (viz dále) a ZDNV, které pro své účely uvádějí vlastní definice. Jak jsme si již povšimli, pojem parcela (v obecné řeči často používaný) je vyhrazený katastrálnímu zákonu, a proto jej v účetnictví a daních užívat nebudeme. Lze také zobecnit, že pozemek je významově širším pojmem než parcela.

Účetní předpisy pozemky považují za dlouhodobý hmotný majetek, a to bez ohledu na výši ocenění; pro zaúčtování v praxi používáme účet 031. Pozemky se však účetně neodpisují.

Za účetně samostatnou kategorii považujeme i položku B.II.4.1. Pěstitelské celky trvalých porostů, do níž zařadíme souvislé pozemky o výměře vyšší než 0,25 hektaru osázené ovocnými stromy v hustotě nejméně 90 stromů na hektar, ovocnými keři v hustotě nejméně 1 000 keřů na hektar nebo trvalým porostem vinic a chmelnic bez nosných konstrukcí.

Pozemek může být ve smyslu § 9 PVZÚ i zásobou (C.I.3.2 Zboží), a to při splnění následujících podmínek:

• účetní jednotka má jako předmět činnosti nákup a prodej nemovitých věcí,

• pozemek je nakoupen za účelem prodeje,

• účetní jednotka pozemek nepoužívá, nepronajímá ani technicky nezhodnocuje.

Pozemek, ať už pořízený jako dlouhodobý hmotný majetek nebo jako zásoba, se zpravidla ocení pořizovací cenou. Za určitých okolností se použije reprodukční pořizovací cena (viz Oceňování v účetnictví).

Z pohledu daně z příjmů však pozemky nepředstavují hmotný majetek, nýbrž samostatný typ majetku, který se daňově neodpisuje a jehož ocenění se do nákladů promítne až v okamžiku vyřazení (jak dále rozebíráme případy prodeje pozemku).

Podle ustanovení § 25 odst. 1 písm. a) ZDP platí, že výdaje (náklady) na pořízení pozemku nelze považovat za daňově uznatelné. Pořizovací cena pozemku tedy vstoupí do daňových výdajů až v tom zdaňovacím období, kdy dojde k jeho vyřazení.

Pro fyzické osoby přitom platí velmi podstatné omezení dané § 24 odst. 2 písm. t) ZDP bodem 5.: pořizovací cena pozemku je daňovým výdajem jen do výše příjmů z prodeje. Na fyzické osoby se dále vztahují některé další nuance, které popisujeme v článku Ostatní příjmy FO a Prodej majetku - FO; jedná se především o časový test, při jehož splnění nastává osvobození od daně z příjmů fyzických osob.

V tomto případě nebyl splněn pětiletý časový test pro osvobození od daně podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.

Od 1. 1. 2021 je časový test delší, a to desetiletý!

Otázkou je, jestli je nutné vzít tuto skutečnost v úvahu, pokud fyzická osoba připravuje prodej nemovité věci s aktuálně platným pětiletým časovým testem.

A nyní se zastavíme u situace, pokud by paní Jiřina z prvního příkladu byla podnikatelkou.

Na rozdíl od fyzických osob právnické osoby svůj základ daně z příjmů o případnou účetní ztrátu nijak nekorigují, tato ztráta tak snižuje základ daně z příjmů. V základu daně tak zachytíme hodnoty evidované v účetnictví poplatníka.

Prodá-li společnost pozemek, jejž získala vkladem od svého společníka – fyzické osoby, při prodeji řeší otázku, jakou částku uplatnit v (daňových) nákladech. Odpověď nabídne ustanovení § 24 odst. 2 písm. ta) ZDP. Podle tohoto ustanovení záleží na tom, zda vkladatel měl předmětný pozemek ve svém obchodním majetku.

Pokud ano, toto ustanovení nepoužije a do výdajů převezme částku evidovanou v účetnictví; tato částka odpovídá posudku znalce pro účely vkladu. Jestliže však pozemek do obchodního majetku zařazen nebyl a vklad byl proveden do 5 let od nabytí, pak se při prodeji daňově uzná pořizovací cena (při úplatném nabytí), resp. cena zjištěná podle ZOM ke dni ke dni nabytí (při bezúplatném nabytí).

Pozemek samozřejmě lze i pronajmout. V této souvislosti však upozorníme na ustanovení § 24 odst. 5 písm. b) ZDP. To normuje, že je-li poplatníkem úplatně nabyt pozemek, který předtím úplatně užíval, je úplata za užívání daňovým výdajem pouze za podmínky, že poplatník zahrne tento majetek do obchodního majetku a cena za nabytí tohoto pozemku nebude nižší než cena určená podle zvláštního právního předpisu platná ke dni nabytí pozemku. Je-li přitom mezi nájemcem a pronajímatelem sjednána dohoda o budoucí koupi pozemku v souvislosti se smlouvou o finančním leasingu stavebního díla umístěného na tomto pozemku, uzná se nájemné do výdajů za podmínky, že kupní cena pozemku bude vyšší než cena určená podle zvláštního právního předpisu ke dni sjednání dohody o budoucí koupi pozemku.